Tributación de la segunda vivienda

Tributación de la segunda vivienda: todo lo que necesitas saber

Poseer una segunda vivienda en España tiene implicaciones fiscales que muchos propietarios desconocen o subestiman. A diferencia de la vivienda habitual, que goza de ciertas ventajas fiscales, la segunda residencia está sujeta a una tributación específica tanto en el IRPF como en otros impuestos municipales y autonómicos. Conocer estas obligaciones es fundamental para evitar sorpresas con Hacienda y optimizar tu situación fiscal.

Qué se considera segunda vivienda

A efectos fiscales, la segunda vivienda es cualquier inmueble de tu propiedad que no constituya tu vivienda habitual. Puede ser:

Una casa de vacaciones (playa, montaña, pueblo).
Un apartamento en otra ciudad.
Un piso heredado que mantienes como patrimonio.
Un inmueble que tienes vacío.
Una vivienda que alquilas.

La vivienda habitual es aquella en la que resides de forma efectiva y permanente durante al menos 3 años (con excepciones por traslado laboral, separación, etc.).

Impuestos que afectan a la segunda vivienda

1. Impuesto sobre la Renta (IRPF)

La segunda vivienda tributa en el IRPF de dos formas distintas, dependiendo de si está alquilada o no:

Si la vivienda está vacía o la usas tú (no alquilada):

Hacienda considera que la segunda vivienda genera una “renta imputada” por el mero hecho de poseerla. Aunque no obtengas ingresos reales, debes declarar en el IRPF:

Imputación de renta inmobiliaria: el 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años).
Esta renta imputada se suma a tu base imponible general y tributa al tipo marginal que te corresponda.
Ejemplo: si tu segunda vivienda tiene un valor catastral de 100.000 euros (revisado recientemente), la renta imputada será de 1.100 euros anuales, que tributarán en función de tu tramo de IRPF.

Si la vivienda está alquilada:

Debes declarar los ingresos por alquiler en el IRPF:

Rendimiento íntegro: la suma de todos los alquileres cobrados durante el año.
Gastos deducibles: puedes restar los gastos necesarios para obtener los ingresos:
- Intereses de la hipoteca (proporcionalmente al tiempo alquilado).
- IBI.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar.
- Reparaciones y conservación (no mejoras).
- Amortización del inmueble (3% del mayor entre el valor de adquisición y el valor catastral de la construcción, excluyendo el suelo).
- Gastos de agencia inmobiliaria.
- Tasas de basuras y otros tributos.
Rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles.
Reducción del 50% del rendimiento neto positivo si el alquiler es de vivienda habitual del inquilino, para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda). Los contratos anteriores a esa fecha mantienen la reducción del 60%. Además, existen reducciones incrementadas: 60% si la vivienda se rehabilitó en los dos años previos al contrato; 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en una zona de mercado residencial tensionado (o en supuestos de alquiler social); y 90% si el inmueble está en zona tensionada y la renta se rebaja al menos un 5% respecto al contrato anterior.

Si la vivienda está alquilada solo parte del año:

Por los meses alquilados: declaras rendimientos del capital inmobiliario (ingresos menos gastos proporcionales).
Por los meses vacíos: declaras imputación de renta inmobiliaria proporcional.

2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de inmuebles:

Se paga independientemente de que sea vivienda habitual o segunda residencia.
El importe depende del valor catastral y del tipo impositivo que aplique cada ayuntamiento.
Algunos municipios aplican un recargo al IBI de viviendas que no constituyen la residencia habitual del contribuyente, de hasta el 50% del importe.
Este recargo es una medida potestativa del ayuntamiento, no todos lo aplican.

3. Impuesto sobre el Patrimonio

Si tu patrimonio neto supera el mínimo exento (700.000 euros a nivel estatal, aunque varía por comunidad autónoma):

El valor de la segunda vivienda se incluye en la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.
A diferencia de la vivienda habitual (exenta hasta 300.000 euros), la segunda vivienda no tiene exención.
El valor a declarar es el mayor entre: valor catastral, valor de adquisición o valor comprobado por la Administración.

4. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos)

No es un impuesto periódico, sino que se paga al vender, heredar o donar la vivienda:

Grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión.
El cálculo depende del valor catastral del suelo, los años transcurridos y el tipo impositivo municipal.
Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y se puede elegir el más favorable.

5. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Si eres no residente fiscal en España pero tienes una segunda vivienda en el país:

Debes declarar la renta imputada o los rendimientos del alquiler en el modelo 210 (IRNR).
El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE y del 24% para no comunitarios.

Gastos deducibles en la segunda vivienda

Si está alquilada, puedes deducir:

Gasto	Deducible
Intereses hipoteca	Sí (proporcionalmente)
IBI	Sí
Comunidad de propietarios	Sí
Seguro del hogar	Sí
Reparaciones	Sí (conservación, no mejoras)
Amortización	Sí (3% valor construcción)
Suministros (si los pagas tú)	Sí
Honorarios de gestión	Sí

Si está vacía, no hay gastos deducibles. Solo declaras la imputación de renta inmobiliaria.

Segunda vivienda y declaración de la renta

Al cumplimentar la declaración del IRPF, la segunda vivienda se refleja en:

Página 4 del modelo 100: datos de bienes inmuebles no arrendados (imputación de rentas).
Páginas de rendimientos del capital inmobiliario: si la vivienda está alquilada.
La referencia catastral del inmueble.
El porcentaje de propiedad (si es compartida).
Los períodos de uso propio, alquiler y vacío.

Consejos fiscales

Alquilar es más eficiente fiscalmente que tener la vivienda vacía, ya que los gastos son deducibles y puede aplicarse reducción.
Conserva todas las facturas de gastos de la segunda vivienda: IBI, seguros, reparaciones, comunidad.
Revisa si tu ayuntamiento aplica recargo de IBI: puedes consultarlo en la ordenanza fiscal municipal.
Declara siempre el inmueble en el IRPF: Hacienda cruza datos con el Catastro y el Registro de la Propiedad. No declarar la imputación de renta es una irregularidad frecuente que se detecta fácilmente.
Consulta la normativa de tu comunidad autónoma: algunas comunidades tienen deducciones o tipos específicos.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar mi segunda vivienda aunque no la alquile? Sí. Debes incluirla en el IRPF como imputación de renta inmobiliaria (1,1% o 2% del valor catastral).

¿Puedo deducir los gastos de mi segunda vivienda si no la alquilo? No. Los gastos solo son deducibles cuando la vivienda genera rendimientos (alquiler).

¿Qué pasa si alquilo mi segunda vivienda a un familiar? Si alquilas a un familiar hasta segundo grado, el rendimiento neto no puede ser inferior a la imputación de renta inmobiliaria (regla anti-evasión). Es decir, no puedes alquilar por debajo del mercado para pagar menos impuestos.

¿La segunda vivienda computa para el Impuesto sobre el Patrimonio? Sí. Se incluye por su valor en la base imponible sin exención (a diferencia de la vivienda habitual, que está exenta hasta 300.000 euros).

¿Cuánto cuesta en impuestos mantener una segunda vivienda? Depende del valor catastral, tu tipo marginal de IRPF, el municipio (IBI) y tu patrimonio total. Como referencia, un piso con valor catastral de 80.000 euros genera una imputación de renta de 880-1.600 euros anuales, que se suman a tu base imponible.

¿Puedo cambiar mi segunda vivienda a vivienda habitual? Sí, trasladando efectivamente tu residencia al inmueble y empadronándote. La Agencia Tributaria puede exigir pruebas de residencia efectiva (consumo de suministros, empadronamiento, centro de trabajo, etc.).

Recursos y enlaces relacionados

La segunda vivienda tiene una carga fiscal que no debe ignorarse. Declara siempre tus inmuebles, conserva la documentación de gastos y, si tienes dudas, consulta a un asesor fiscal para optimizar tu situación tributaria.

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